即指在项目实施后，对新增耕地使用权的确权活动。

十八届三中全会通过的《决定》强调保障农民集体经济组织成员的权利，为此必须首先强化农民集体土地所有权使集体成员受益的权能，这是集体成员权利实现的基础。  注释: [1][意]彼得罗·彭梵得：《罗马法教科书》，黄风译，中国政法大学出版社1992年版，第23页。

因此，集体成员参与集体福利分配权利的保障就在于要大力发展集体经济，增加集体的收益。宅基地使用权也是农民集体成员依据集体土地所有权的集体成员受益权能实现其利益的重要内容。同时为了鼓励集体按照一事一议原则集资投入农村公共事业，应当发挥财政资金的调控激励作用，建立 一事一议财政奖励补助制度，[6]对于农民集体按照一事一议决定投资的农村公共事业，财政资金予以配套奖励，以发挥财政支农资金的更大效果。这样的决定极大地丰富了农民集体成员对集体土地承包经营权的内容，扩展了其权能范围，承包人不仅可以占有、使用和收益，也可以流转、入股。1/3的乡镇没有敬老院，基本没有劳动力职业技能培训中心和农业科技服务站。

笔者始终坚持集体与成员辩证统一的观点，《物权法》也已经明确规定农民集体所有权的主体是本集体的成员集体，并没有规定集体所有权的主体是独立于集体成员的具有抽象人格的法人组织，因此，集体与成员不能绝然分开。因此，在承包经营权存续期间集体土地所有权的有关权不能发挥作用，集体所有权行使中必须尊重承包人的承包经营权，原则上不得收回承包地、不得调整承包地。第三，完善宅基地登记制度。

但是，出于经济利益的驱动、农民与城市居民互补的需求以及农村自然景观及生态吸引力，宅基地以买卖、出租、抵押等形式流转已广泛存在，形成了以自发流转为特征的宅基地隐性市场。广东之所以能走在土地改革前列，与其在工业化与城市化进程中率先遭遇的尴尬状况密切相关，一户多宅问题严重，土地供应成为经济增长的主要瓶颈。（2）对宅基地面积的限制，即宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。现行法律的规定不禁止宅基地使用权的租赁，但要严格遵守用途管制原则，承租人不经批准不得擅自改变宅基地的用途。

根据法律相关规定，我国农村土地承包经营权、其他集体建设用地使用权等都有一定的期限限制。2.农民房屋抵押制度与宅基地抵押制度间的矛盾。

乡镇土地利用总体规划和村镇规划是严格控制宅基地标准、合理划定功能区的前提，是管理宅基地的基础。我国应根据当前经济发展以及工业化、城镇化进程的客观需要，科学预测农村居民点的数量和用地规模。  二、宅基地使用权现实流转的主要方式 宅基地使用权流转主要是指不同主体之间的流转，在民间的私下操作下，受让主体的身份突破了法律规定的同一集体经济组织的限定。但是，在现行有关农村土地规范体制下，宅基地基本上也属于农民的份地，即只要是某个村的村民，且有居住需要，那么就可以长期使用下去。

宅基地使用权的转让大多体现为买卖，实践中一般是住宅同宅基地使用权一并买卖，单独转让宅基地的并不多见。完整的宅基地使用权法律体系的构建是完善宅基地使用权流转制度的前提。可以看出，宅基地使用权是在集体土地之上建立的用益物权，是农村集体经济组织成员依法在集体所有的土地上所享有的占有、使用，并依法利用该土地建造住宅及其附属设施的权利。第五，权利存续的期限无明确限制。

坚持用途管制原则，禁止受让人擅自改变宅基地的用途，谨防利用宅基地进行包括房地产村开发在内的商业投机活动。笔者建议规定集体所有的宅基地分配资金之中预留一部分，专门用来对极少数失地集体成员的基本住房以及生活保障。

物权之权能一般包括占有、使用、收益和处分，物权法中明确规定的宅基地使用权的权能包括了占有和使用，而宅基地使用权是否享有收益这一核心权能在法律上并不明确，在学术界中也存在争议：一种观点对收益作扩张解释认为，物权的收益权不仅仅是指利用物获得经济利益，还应包括在生活方面获得益处，由此，宅基地使用权具有收益权能，因为农民可以通过在宅基地上建造房屋及其附属设施来满足居住的需求，这本身就是一种收益。  出处:《人民司法（应用）》2013年第19期 进入专题： 宅基地使用权 。

第二，宅基地使用权的流转被限制，隐形交易引发的产权纠纷多。而集体经济组织成员则以其宅基地使用权入股，获得其股份对应比例的宅基地面积的住宅面积以及依原房屋的用途获取相应的商业面积。立法数量少且效力层次低，在实践中大部分仅仅靠各级政府以及相关部门的政策性文件来予以调整，缺乏系统性。按照现行法律，集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，因此，我国只承认国有土地使用权的市场转让，而集体土地使用权转让给非本集体经济组织成员的，只有在国家征用后才能得到法律的承认和保护。依法进行主要是指建造住宅及其附属设施要受到公法（土地管理）以及私法两个方面的限制。{4}详细数据参见陈小君等：《田野、实证与法理——中国农村土地制度体系构建》，北京大学出版社2012年版，第139-145页。

是在我国集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转的政策下，对城郊结合部地区农村宅基地的流转问题的解决具有积极意义，对现行宅基地流转法律有所突破。宅基地属于民法中的不动产，为集体所有。

同时为防止滥用宅基地使用权的流转牟取不法利益，应对流转做必要的限制：坚持一户一宅的原则，禁止已经转让了宅基地使用权的农民再申请新的宅基地。  五、结语 宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式，其在本质上仍然是物权的一种，但其在现行制度下却不具有实质的收益、处分权能。

资金来源可以以宅基地分配收益为主。再次，应建立合理的宅基地流转收益分配机制。

如上所述，随着1998年土地管理法将城镇居民宅基地的相关规定的取消以及现实中城镇居民宅基地使用权逐渐过渡为建设用地使用权，城镇居民宅基地使用权这一概念因城市的土地，属于国家所有的硬性规定成为历史范畴，宅基地使用权的客体仅指农村集体土地。集体资金分配权应交由村民大会决定，产生的集体增值收益应该尽可能先确保低收入农民生活保障，再用于集体福利方面。此外，现行宅基地使用权制度存在种种弊端与缺陷，急需完善。城郊型农村的宅基地，中央[1997]11号文件下发后权属合法并依法取得产权证未建过房子的都可以流转，建过房子的只允许经登记的宅基地流转。

{7}陈健：《中国土地使用权制度》，机械工业出版社2003年版，第176页。（5）用途方面的管制、保护耕地方面的限制，等等。

对此，笔者从立法、规划、市场、保障等四个方面对宅基地使用权流转制度改革提出建议，以期对我国宅基地使用权流转制度的完善有所裨益。公法方面的限制主要有：（1）对宅基地数量的限制，即一户一宅原则。

土地管理法对宅基地使用权的流转作了限制性规定。土地资源是人类生存和社会经济发展极其重要的物质基础，当下我国土地资源中的宅基地流转利用的效率低下，流转之中侵害农民权益的现象比较普遍，发达地区的城中村和城郊结合部的宅基地普遍存在的土地隐性市场，在法律规制之外无序流转。

{10}广东的改革对突破法律限制的意义重大。流转的主体多为农户个体，少部分为集体经济组织。而对存量宅基地的原址翻建改建，则应取消审批，只要符合土地利用总体规划和村庄建设规划即可。（3）规划限制，即建造住宅应符合乡镇土地利用总体规划，符合保护文物的要求等。

这种流转方式是深圳市田厦村进行城中村改造过程中探索出的一种创新模式，该模式打破了传统的对失地农民一次性完成全部拆迁补偿的做法，首创了集体经济组织成员以宅基地使用权入股改造城中村并参与项目利润分配的方式，实现了城市化建设与农民利益保障的双赢，将公众参与旧改纳入了一条全新的轨道，并建立了一种合理的土地收益分配新机制。宅基地使用权流转的收益分配涉及政府、集体土地所有者、使用者三者的利益关系，必须正确处理。

另外，对城镇居民因继承在农村取得的房屋，是否能依据房地一体原则取得宅基地使用权，法律没有明文禁止，应当认为在此种情况下城镇居民取得宅基地使用权。在流转方式上，通过流转取得的建设用地使用权不得用于商品房地产开发建设和住宅建设

失地农民的必要保障应根据各个地区集体经济的发展程度而制定，对于土地价值不高的落后地区，国家和各省可以根据实际情况，通过财政转移或者其他措施加强农村住宅保障体系建设，也可以仿效城市的经济适用房制度、廉租房制度，在培育农村宅基地流转市场的同时有步骤地建立农村住宅保障体系。而集体土地流转的收益应当纳入农村集体财产统一管理，其中50%以上用于集体成员的社会保障。